martes, 10 de julio de 2012

Mi comprador es mío

A diferencia del referido, en el que mandas a tu cliente a otro agente y le pones en sus manos, en la operación compartida tu cliente es tuyo todo el tiempo. Tú no cedes a tu cliente ni tienes porqué dar su información a nadie, y desde luego NO al agente del vendedor de esa propiedad que quieres enseñarle.

Me ha sorprendido recientemente un agente al que se le supone experiencia en MLS y en cooperación, al decir que si un comporador viene varias veces a ver la propiedad con diferentes agentes, él se va a enterar y avisará al primer agente que enseñó la propiedad a ese comprador. En realidad él no debe estar en la visita, y no tiene porqué saber quien la ha visitado y quien no.

Más aún me alarma su explicación: "lo sabré por el parte de visita". Si el comprador hace un parte de visita, se lo hará a su agente, y debo insistir en que su agente hará muy bien en no pasárselo al agente de la parte contraria. Pero incluso me cuestiono el interés y la validez de hacer "partes de visita" en un sistema de MLS donde los profesionales trabajan como agentes.

El sentido del parte de visita no es protegerte ante el comprador, sino ante el vendedor. Si no tienes exclusiva, tu protección es que el propietario te firme un papel reconociendo que Fulano de Tal conoció su propiedad a través tuya, y que el propietario te reconoce derecho a percibir honorarios en caso de que acabe comprando por tu mediación o no. Si tienes exclusiva, y eres el agente del vendedor, tienes derecho a percibir honorarios lo venda quien lo venda y se venda a quien se venda, así que no tiene sentido lo del parte de visita.

Si eres el agente de un comprador, puedes alcanzar un acuerdo con tu cliente en el sentido de que él te pagará honorarios si compra cualquier propiedad que tú le enseñes primero, y para probar que así fué, le haces firmar un parte de visita de cada propiedad que le enseñes. Eso es lo que llamamos una exclusiva de comprador. Pero ojo, eso es un acuerdo entre tú y tu cliente, que no vincula ni al propietario de la vivienda, ni a su agente, ni a los honorarios. Lo que está claro es que ese parte de visita nunca llegará a las manos del vendedor ni de su agente.

Me preocupa que este tipo de comentarios lo que muestran es que hay gente que debería saber y no sabe y, lo que es peor, cree que sabe y no le da importancia ni se preocupa por aprender. Eso puede llevar a algún conflicto importante.

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