MLS y Agencia

El funcionamiento de una MLS está muy relacionado con el papel legal del Agente, regulada en Estados Unidos por la llamada "Ley de Agencia".

A diferencia del mediador, que mantiene un papel independiente y equidistante entre los intereses de ambas partes, el agente lo es solo de una de las partes a la que le liga una obligación de lealtad completa e indivisa.
En una captación en régimen de exclusiva múltiple, el agente que recibe el encargo de venta de una propiedad es el "agente del vendedor". Su misión es representar al propietario y sus intereses en todo momento.

El agente del vendedor buscará comprador prioritariamente a través de los restantes miembros de su MLS, a los que hará llegar la información necesaria mediante el sistema informático de que dispongan para ello. Además, organizará "open houses" o jornadas de puertas abiertas en las cuales invita a los otros agentes a que visiten la propiedad.

Los agentes pueden visitar la propiedad con sus clientes compradores directamente, sin necesidad de que el agente del vendedor esté presente. Las normas para visitar la propiedad se publican en la MLS, tal como si hay que avisar antes al propietario directamente o a través del su agente, o si se puede acceder directamente retirando la llave del keybox o dispositivo especial, cuando la casa está vacía.

Una vez que un cliente de otro agente se interesa por la propiedad, el agente pasar a convertirse en "agente del comprador" que, naturalmente defiende los intereses de su propio cliente, y solo los suyos.

Además de las acciones que el agente hace a través de los otros agentes de la MLS, también hace las suyas propias directamente --por ejemplo el cartel de se vende-- y puede recibir compradores interesados. En este caso es obligatorio en la mayor parte de los estados -- y en otros fuertemente recomendable-- advertir de antemano y formalmente, a menudo por escrito y firmado, que el agente no representa al interesado, sino que representa solo al vendedor y a sus intereses. En ciertos estados, el vendedor puede renunciar a sus derechos sobre el agente, siempre por escrito, y el agente pasa a convertirse en mediador, agente transaccional, o agente doble. A partir de este momento el agente debe evitar recomendar a uno o al otro, y debe limitarse a asesorar sobre los aspectos formales y legales de la transacción.

Más frecuentemente, el agente recomendará al comprador que se busque un agente que le represente, y/o le redirigirá a otro agente, frecuentemente de su misma empresa.

La NAR recomienda expresamente el trabajo en exclusiva recíproca, entendiendo como tal la exclusiva que el vendedor concede al agente, y la exclusiva defensa de sus intereses por parte del agente.